7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，對(duì)已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，而房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控。

　　7月26日，國(guó)家住建部向各省住建廳下發(fā)一份全名為《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)問題的函》的文件。根據(jù)該文件要求，各省級(jí)住建廳在8月20日之前要向住建部提交房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的調(diào)控工作情況及需要采取必要限購(gòu)措施的城市名單。住建部在該文件的附件中公布了五大限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，為新增限購(gòu)城市名單給出建議：第一，6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；第四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；第五，存在房?jī)r(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，將符合上述條件較多（兩條以上）的城市，列入此次新增限購(gòu)城市名單中，并表示各省級(jí)住建廳可考慮具體的實(shí)際情況，自行對(duì)標(biāo)準(zhǔn)作出適當(dāng)修改。

　　■政策動(dòng)向

　　擴(kuò)大限購(gòu)成大勢(shì)所趨

　　日前，各地已將相關(guān)情況報(bào)告送住建部，這意味著，新一輪專門指向二三線城市的限購(gòu)政策即將出臺(tái)。雖然住建部沒有自定限購(gòu)名單直接對(duì)某些城市實(shí)行限購(gòu)，具體政策將以地方政府的意志為主，但其正在加大督促各省級(jí)地方政府自覺限購(gòu)的力度也是不容置疑的。

　　以往經(jīng)驗(yàn)表明，限購(gòu)政策實(shí)施后，有效抑制了部分市場(chǎng)需求，樓市成交量的確不樂觀，多個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存量保持大幅攀升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院7月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，廣州、重慶、杭州和武漢成交量皆環(huán)比下滑。其中，廣州商品住宅庫(kù)存量增量達(dá)到了21.46萬平方米。

　　據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從最近4個(gè)月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為1.74：1、1.58：1、2.63：1、1.63：1，而上海、廣州、重慶的供求比相對(duì)合理，分別是1.26：1、1.03：1、1.11：1。

　　從市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，上述供求比已達(dá)高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實(shí)質(zhì)性降價(jià)的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價(jià)格目前依然比較堅(jiān)挺。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的新建住房數(shù)據(jù)顯示，7月，14個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅總成交面積為727萬平方米，環(huán)比微漲1.31%。與6月相比，7月成交出現(xiàn)明顯反彈的城市有深圳、天津、南京、青島、長(zhǎng)春；成交與上月基本持平的城市則是北京、上海、成都、杭州、東莞、合肥；而成交出現(xiàn)明顯下滑的城市包括廣州、重慶、石家莊。7月表現(xiàn)較佳的城市中，天津、青島、長(zhǎng)春延續(xù)了較好的反彈勢(shì)頭，月度成交量正逐步接近歷史平均水平。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市限購(gòu)輻射影響，加之目前針對(duì)二三線城市的新一輪限購(gòu)政策出臺(tái)，其房地產(chǎn)的后市不看好，樓價(jià)增幅不會(huì)很大，不是很值得投資者加大投資力度。但是在缺乏更好的投資渠道時(shí)，對(duì)持有的房產(chǎn)處理也要慎重，不要急于拋盤。

　　■投資建議

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，在這樣的宏觀背景之下，即將到來的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季是否因此受到影響，哪些二三線城市將被列入新“限購(gòu)令”，逐漸成為房地產(chǎn)不同投資人士共同關(guān)注的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為，在嚴(yán)厲的限購(gòu)及信貸政策環(huán)境下，市場(chǎng)成交量難言樂觀，房?jī)r(jià)下行的壓力正在不斷加大。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前的房地產(chǎn)投資有不同的意見看法。

　　投資應(yīng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽堑葍?yōu)質(zhì)物業(yè)

　　◎世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉：

　　“這一次的限購(gòu)政策其實(shí)是明確指向打擊房地產(chǎn)投機(jī)的，如果由于一線城市投資者的干預(yù)，推高了二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格，這將不利于二三線城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉表示，對(duì)于像廣州這樣的一線大城市，住宅投資應(yīng)該進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

　　對(duì)此，黎振偉給投資者提出了幾點(diǎn)建議：首先，投資者應(yīng)該選擇并未限購(gòu)的城市，對(duì)于進(jìn)行異地投資的投資者，要注意謹(jǐn)慎，應(yīng)該保持冷靜，絕對(duì)不能盲目跟風(fēng)。其次，投資應(yīng)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如寫字樓，投資者不能饑不擇食，應(yīng)該綜合考慮樓盤品牌、地段、商業(yè)效益等。另外，在物業(yè)升價(jià)形勢(shì)下，其實(shí)投資者還可以轉(zhuǎn)向投資較為穩(wěn)定的物業(yè)投資基金。

　　對(duì)于二三線樓市，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2011年7月中國(guó)房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年7月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個(gè)城市的價(jià)格環(huán)比上漲，大多是二三線城市。

　　黎振偉表示，雖然目前的針對(duì)性調(diào)控的確加快二三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但其房?jī)r(jià)其實(shí)不可能像一線城市市場(chǎng)那樣快速、長(zhǎng)期增長(zhǎng)，投資者不妨選擇一些經(jīng)營(yíng)性、出租性的物業(yè)來投資。

　　廣州二手樓市可降價(jià)5%-8%出售

　　◎滿堂紅廣州市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰：

　　“目前，剛性需求購(gòu)房者可以考慮處于中心區(qū)外圍與郊區(qū)之間過渡帶的樓盤。”滿堂紅廣州市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，以廣州的二手房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，總體來說上半年的二手房成交量不大，但基本上已經(jīng)到達(dá)了萎縮的底線。

　　周峰認(rèn)為，對(duì)于帶有投機(jī)性質(zhì)的持有多套物業(yè)的小業(yè)主來說，應(yīng)該可以試著降價(jià)5%致8%放手出售。因?yàn)榻刂聊壳岸�手樓房�(jī)r(jià)較去年同期已經(jīng)上漲30%以上，此時(shí)放手是有一個(gè)可觀的盈利空間的。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年7月全市10區(qū)的二手住宅登記量為47.66萬平方米，同比減少17.9%。當(dāng)月二手樓市場(chǎng)呈現(xiàn)構(gòu)筑底部跡象，地產(chǎn)中介行促成的買賣交易量與6月持平，租賃交易量環(huán)比減少6.5%。

　　滿堂紅研究部對(duì)其促成的交易數(shù)據(jù)分析顯示，7月份廣州總體（不含南沙）二手住宅成交均價(jià)為13882元/平方米，環(huán)比上升2.8%，同比上升29.5%。

　　有更好投資渠道才能放手賣盤

　　◎中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵：

　　“總體來說，一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)有小幅下調(diào)，整體態(tài)勢(shì)還是比較平穩(wěn)，未來預(yù)計(jì)不會(huì)有大漲大跌的趨勢(shì)�！敝性�集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，上半年房地產(chǎn)調(diào)控在控制成交量方面雖然取得了顯著效果，但各大城市房?jī)r(jià)依然保持高位。在這樣的市場(chǎng)預(yù)期下，一手市場(chǎng)目前顯然不適合有剛性需求的老百姓。

　　“在目前通脹的大背景下，必須要有更好的投資渠道才值得投資者放手樓盤�！眲�淵認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)傳言的溫州樓市崩盤傳聞?dòng)幸欢�夸大，因�(yàn)榧�體拋售樓盤的情況在一線城市都沒有出現(xiàn)過。如2008年曾出現(xiàn)過連續(xù)9個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌，但是當(dāng)時(shí)北京、上海、廣州等一線城市的投資者都沒有將手中的樓盤大量拋售。

　　“而對(duì)于尋求長(zhǎng)期投資的人士來講，其實(shí)此次針對(duì)二三線城市的新一輪限購(gòu)政策對(duì)其投資產(chǎn)生的影響并不大�！眲�淵表示，新樓盤將有減價(jià)趨勢(shì)，是比較看好的投資對(duì)象。

　　新樓短期投資者應(yīng)適當(dāng)回避

　　◎滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華：

　　滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華表示，以中山的二手樓市場(chǎng)為例，據(jù)目前中山市的市場(chǎng)情況來看，短期內(nèi)實(shí)行限購(gòu)的可能性不大。中山市二手樓市場(chǎng)成交量在限購(gòu)政策出臺(tái)以前就開始下跌。截至8月15日，比上個(gè)月同期下跌近兩成，預(yù)計(jì)下半年成交量還將繼續(xù)下跌，而價(jià)格將微量回調(diào)。

　　這對(duì)于長(zhǎng)期投資者其實(shí)影響并不大，在住宅限購(gòu)的大背景下，租金回報(bào)率相對(duì)較高且穩(wěn)定的寫字樓成了投資者新的目標(biāo)。目前中山的租金回報(bào)率是比較理想的，年回報(bào)率達(dá)到5%，相比起廣州深圳等一線城市的2%已經(jīng)很理想，投資者可繼續(xù)持有或加大投資。

　　陳曉華表示：“而對(duì)有剛性需求的改善需求型購(gòu)房者來說，下半年將是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。中山市場(chǎng)在珠三角房地產(chǎn)行業(yè)中屬于價(jià)格低位，價(jià)格繼續(xù)下降的空間并不大，加之考慮今年來交通帶動(dòng)等因素，我們對(duì)下半年中山市二手樓市場(chǎng)的展望還是樂觀的�！�

　　而說到新樓市場(chǎng)，他表示，上半年價(jià)格已經(jīng)有超20%的大幅度下調(diào)，而下半年新樓價(jià)格明降、暗降成為趨勢(shì)，因此投資者要保持謹(jǐn)慎，對(duì)于炒樓、賺差價(jià)的短期投資者，陳曉華建議：“應(yīng)該適當(dāng)回避�！�

　　■投資警示

　　房地產(chǎn)信托

　　高收益恐難持續(xù)

　　在銀行全面收緊房地產(chǎn)信貸的情況下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要將融資的觸角伸向成本更高的房地產(chǎn)信托。為防止信貸政策進(jìn)一步收緊，不少中小型放房企寧愿承受接近20%的高成本，換取過冬的救命流動(dòng)資金。然而，房地產(chǎn)政策加速收緊，在“金九銀十”到來之前二三線城市開始限購(gòu)，這個(gè)“冬天”或許比各大地產(chǎn)商想象的更為漫長(zhǎng)。房地產(chǎn)信托的高收益兌付風(fēng)險(xiǎn)開始大幅度上升。

　　房企大量借道信托 監(jiān)管嚴(yán)控資金隱患

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末中國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)37420億元，比上季度末增長(zhǎng)14.5%，約17%投向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.7億元，比一季度末金額大幅增長(zhǎng)近兩倍。

　　由于房地產(chǎn)信托發(fā)行過快，以銀行信貸投向限制為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策大受影響，面臨著按下葫蘆浮起瓢的困局。加上房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控下風(fēng)險(xiǎn)劇增，不少房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，從4月份開始市場(chǎng)傳出“叫�！狈康禺a(chǎn)信托的傳聞，5月份更是一片風(fēng)聲鶴唳。

　　盡管一次次的“喊�！敝皇翘擉@一場(chǎng)，但是銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托的決心已經(jīng)非常明確。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾多次強(qiáng)調(diào)要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。而銀監(jiān)會(huì)目前更要求信托公司每月上報(bào)《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，匯報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息，并要求信托公司都要詳細(xì)說明抵押或擔(dān)保措施。對(duì)于三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，要求填列第一、第二及其他還款來源，并根據(jù)5級(jí)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自評(píng)。除了信托公司自己的判斷，《監(jiān)測(cè)表》還要求各地銀監(jiān)局對(duì)三個(gè)月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目逐一出具“對(duì)項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)的判斷意見”。此外，還要求信托公司在《監(jiān)測(cè)表》列明“資金來源有無銀行理財(cái)資金”。

　　樓市成交在下滑 房地產(chǎn)信托收益風(fēng)險(xiǎn)徒增

　　然而，目前房地產(chǎn)信托仍然以超過10%的收益率吸引著市場(chǎng)大量的資金。根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份（截至18日）房地產(chǎn)信托收益率達(dá)10.41%，比7月份10.38%略有上升，而信托產(chǎn)品整體收益率達(dá)9.54%，比7月份9.23%高約3個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年上半年房地產(chǎn)信托的平均年收益率為9.81%，比2010年全年房地產(chǎn)信托8.92%的平均年收益率上升了一成多。自2010年10月份起，房地產(chǎn)信托收益率一路走高，特別是今年5至6月份，房地產(chǎn)信托的平均收益率超過了10%，從而拉動(dòng)信托產(chǎn)品整體收益率超過9%。與其他信托產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)信托收益普遍比其他產(chǎn)品高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　然而，在房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊的情況下，如此的高收益是否能夠兌付或者持續(xù)將成為一個(gè)很大的疑問，10%以上的超高收益同時(shí)也意味著超高風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)媒體表示，監(jiān)管層目前對(duì)這部分業(yè)務(wù)如此緊張監(jiān)控，主要是擔(dān)心目前商品房成交量下降，造成的房地產(chǎn)信托資金兌付問題。一旦市場(chǎng)上有項(xiàng)目無法如期兌付，對(duì)信托業(yè)造成的影響將較大。

　　此前，用益信托首席分析師李旸對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者分析表示，如果監(jiān)管部門真的要再次出緊縮政策，估計(jì)是會(huì)暫停房地產(chǎn)新增信托業(yè)務(wù)。不過一旦真的實(shí)施，將給信托企業(yè)帶來較大的影響。整體上來看，從緊的預(yù)期也會(huì)影響未來發(fā)行的房地產(chǎn)信托的資金募集情況。

　　此外，由于信托相對(duì)流動(dòng)性差，目前房地產(chǎn)信托期限長(zhǎng)，相對(duì)不確定性也在增加，在外部宏觀動(dòng)蕩的情況狹隘，投資風(fēng)險(xiǎn)也在增加。