2010年，政府調(diào)控重拳頻出。

2010年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控開始。圍繞“差別化信貸政策”和“保障性住房建設(shè)”，各地調(diào)控新政密集出臺；9月29日政府再出臺“新五條”政策。此次以“限購”等行政手段為核心的調(diào)控政策意在防范房價再次反彈。

調(diào)控頻出，大型房企也從轉(zhuǎn)變心態(tài)開始向發(fā)展戰(zhàn)略和商業(yè)模式的方向轉(zhuǎn)變。

旅游地產(chǎn)漸熱

在風(fēng)云變幻的“政策調(diào)控”之下，房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎是“越來越不好混了”。然而2010年底，旅游地產(chǎn)卻成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)，房企似乎找到了又一塊尚未完全開發(fā)的“新大陸”。

2010年11月5日，建業(yè)與河南焦作市修武縣人民政府簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。建業(yè)將投資50億開發(fā)“云臺山”旅游品牌，并完善配套設(shè)施，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。而此次合作涉及三大地塊，項(xiàng)目涵蓋商業(yè)、住宅、五星級飯店、美食城及多功能旅游服務(wù)區(qū)等多種形態(tài)。

無獨(dú)有偶，2010年12月12日，三門峽市陜縣人民政府與河南泰宇房地產(chǎn)公司簽訂了高陽山溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資50億元，涉及城中村改造、溫泉度假區(qū)星級酒店建設(shè)和高陽山生態(tài)區(qū)建設(shè)與開發(fā)等。項(xiàng)目建成后將成為集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區(qū)。

把旅游地產(chǎn)當(dāng)做“新大陸”來開發(fā)的不止有河南本地的房地產(chǎn)公司，外資房地產(chǎn)企業(yè)的入駐也吸引了公眾的眼球。

2010年11月25日，黃河西霞院旅游區(qū)(吉利)整體開發(fā)項(xiàng)目投資合同已正式簽約。該項(xiàng)目由美國科爾公司與河南城開集團(tuán)共同出資開發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目包括：國際會議休閑度假中心、“歡樂河陽”主題游樂園及康體運(yùn)動休閑度假區(qū)等，項(xiàng)目總投資70億元。

在如此密集的時間維度內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，由此可見，旅游地產(chǎn)日益成為房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。

從全國范圍來看，旅游地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)一種升溫的態(tài)勢。地產(chǎn)巨頭萬達(dá)、萬科也紛紛打起了旅游地產(chǎn)的主意。

2010年12月22日，萬達(dá)集團(tuán)對外界證實(shí)，將聯(lián)合國內(nèi)多家知名地產(chǎn)商共同在瑯岐島投資建設(shè)集購物、餐飲、旅游、娛樂、文化、休閑等功能為一體的大型綜合旅游項(xiàng)目，一座全新的國際旅游島呼之欲出。

而另一國內(nèi)地產(chǎn)巨頭——萬科則將地盤延伸到了福州永泰大樟溪岸。萬科將利用豐富的溫泉和景區(qū)資源打造高端山水溫泉休閑社區(qū)。

同時，有一些本土開發(fā)商打起了“旅游地產(chǎn)運(yùn)營商”的旗號，為自身的發(fā)展壯大擂鼓吶喊。

“應(yīng)該說，這一波‘旅游地產(chǎn)’開發(fā)潮當(dāng)中，有真正以旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行開發(fā)的地產(chǎn)公司，但也不乏個別開發(fā)商只是借‘旅游地產(chǎn)’的概念進(jìn)行炒作和變相營銷�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

把雞蛋放入多個籃子

據(jù)了解，旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項(xiàng)目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等模式。

變則通，在中央政府調(diào)控政策頻出的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求企業(yè)轉(zhuǎn)型無疑是一種有遠(yuǎn)見的投資行為。

河南泰宇房地產(chǎn)公司董事長簡小兵在談到其進(jìn)軍旅游地產(chǎn)時坦言：“當(dāng)前各種政策調(diào)控已經(jīng)很明顯地向市場表明，住宅樓市已不再適合投資者介入，而對于開發(fā)商而言，‘不把雞蛋全放在一個籃子里’，在住宅地產(chǎn)之外積極尋求企業(yè)發(fā)展的新路徑，也是一種明智的決擇。”

因此，在整個樓市都迫切“求變”的氛圍中，旅游地產(chǎn)也理所當(dāng)然地成為一些開發(fā)商的“新籃子”。

同時，地方政府對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多持支持態(tài)度，主動尋找企業(yè)合作。

三門峽市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，為了最大價值地開發(fā)資源，通常地方政府會綁定一個有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)，進(jìn)行整體規(guī)劃，待區(qū)域成熟后，再進(jìn)行進(jìn)一步的招商引資。

“而且，與抑制房價過快上漲的住宅地產(chǎn)不同，目前各地方政府正大力推廣發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其中文化休閑旅游業(yè)就是重中之重�！焙幽县斀�(jīng)政法大學(xué)研究院常務(wù)副院長李曉峰在接受經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報記者采訪時表示。

“雖然中國有數(shù)萬家房企，但在市場上活躍的企業(yè)并不多，目前，在競爭非常激烈的情況下，搞住宅開發(fā)的企業(yè)受調(diào)控影響，業(yè)績波動較大，因此，隨著房企實(shí)力的不斷增長，開拓旅游地產(chǎn)是一個順理成章的事，可以說是順勢而為。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

房企轉(zhuǎn)型是歷史的必然，亦是為形勢所迫，也是企業(yè)敏銳的戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)和核心競爭力的體現(xiàn)。

對于旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，并非高枕無憂。相對于商品住宅回收期短、見效快相比，旅游地產(chǎn)則有自身的劣勢。

“由于地塊遠(yuǎn)離中心城區(qū)，旅游地產(chǎn)的前期拿地投入與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比較為廉價，但回報時間往往又最長，更考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)作能力，所以當(dāng)下也只有國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商開始介入。”焦小兵表示。

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黃河大觀：旅游地產(chǎn)的先行者

□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報記者 李志磊

時至今日，思念果嶺山水這個旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目已6年有余。

早在2004年，在商品房市場還沒有很大阻力的時候，鄭州黃河大觀有限公司(以下簡稱黃河大觀)就在黃河邊上開發(fā)了思念果嶺山水項(xiàng)目，率先進(jìn)行了旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)。而直到6年后的今天，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才開始意識到旅游地產(chǎn)所蘊(yùn)含的巨大潛力，紛紛蜂擁而上。

從事旅游地產(chǎn)6年之久的黃河大觀對旅游地產(chǎn)開發(fā)有什么樣的心得？面對蜂擁而入的競爭者，它又有哪些戰(zhàn)略應(yīng)對呢？

首開先河

目前，思念果嶺山水的開發(fā)已經(jīng)到第三期了。前兩期熱烈的市場反應(yīng)也足以說明思念果嶺山水的成功。

如今的思念果嶺已經(jīng)成為一個集旅游度假、高檔住宅、商務(wù)會議、運(yùn)動休閑于一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，在鄭州乃至整個河南都擁有很高的知名度。

“思念果嶺這一旅游地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)至今，帶來的不僅僅是一個旅游休閑的場所。更多是對地產(chǎn)行業(yè)固有觀念的沖擊和引導(dǎo)�！秉S河大觀策劃部的經(jīng)理李權(quán)民說。

黃河大觀對思念果嶺的開發(fā)理念已經(jīng)成為了中原別墅的一個標(biāo)準(zhǔn)。如今惠濟(jì)區(qū)已是鄭州地區(qū)高檔住宅的主要分布區(qū)，其中有環(huán)境和政策的因素，但思念果嶺項(xiàng)目的標(biāo)志性意義不能小覷。

現(xiàn)在的思念果嶺已經(jīng)成為一個運(yùn)作成熟的旅游地產(chǎn)品牌，但當(dāng)初要做這個決定卻并不是一個簡單的事情。周圍都是做住宅地產(chǎn)開發(fā)的，而黃河大觀卻逆勢而為，這本身就需要勇氣。

據(jù)李權(quán)民介紹，選擇做旅游地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)過公司縝密思考和定位后的結(jié)果，也是考慮到當(dāng)時的土地價值和公司自身優(yōu)勢后的理性決定。

當(dāng)時的河南市場，并沒有真正的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，做旅游地產(chǎn)就代表著區(qū)別于市場上其他產(chǎn)品的獨(dú)特性。

“當(dāng)時中原地產(chǎn)呈現(xiàn)出了旺盛生命力，而選擇區(qū)別與市場其他產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也必然會產(chǎn)生新的契機(jī)。”李權(quán)民說。

長遠(yuǎn)規(guī)劃

目前，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)熱點(diǎn)。不管是全國性的地產(chǎn)巨頭，還是“地方諸侯”都開始涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假開始也開始成為人們的主要休閑方式，旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境越變越好。

但在黃河大觀進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)之初卻并沒有遇到現(xiàn)在這樣的好機(jī)會。

開發(fā)之初，很多人對旅游地產(chǎn)根本沒有概念。而對休閑旅游的理解，也僅限于看看山水，黃河大觀在項(xiàng)目建設(shè)之初就做好了長遠(yuǎn)的規(guī)劃，以應(yīng)對發(fā)展中的變化。

“作為一個5400畝的超級大盤，豐富的自然資源，使我們擁有充分的規(guī)劃空間。我們在果嶺山水在一期的開發(fā)中，主要是針對當(dāng)時市場中稀缺的洋房產(chǎn)品，將項(xiàng)目所依托的外部景觀資源與產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行嫁接、融合；二期產(chǎn)品是在一期基礎(chǔ)之上，在洋房產(chǎn)品的建筑形態(tài)上上升到別墅產(chǎn)品，同時在社區(qū)休閑配套方面進(jìn)一步的完善；當(dāng)進(jìn)入第三期開發(fā)至今，中原地區(qū)已經(jīng)認(rèn)識到綜合性休閑度假地產(chǎn)的市場空白，同時河南老百姓也接受‘養(yǎng)生人居’的置業(yè)理念，因此在果嶺山水第三期的島嶼生活中，同時開發(fā)了高品質(zhì)洋房、稀缺別墅的雙向物業(yè)形態(tài)。”李權(quán)民說。

事實(shí)證明，黃河大觀的發(fā)展戰(zhàn)略是成功的。

“規(guī)劃對于旅游地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更重要的作用，如果沒有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，很容易半途而廢�！编嵵荽髮W(xué)旅游管理學(xué)院院長杜書云表示。

目前，面對眾多涌入旅游地產(chǎn)行業(yè)的同行，黃河大觀并沒有因此而恐慌。思念果嶺山水的三期項(xiàng)目正在建設(shè)。在旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境逐步變好之后，思念果嶺山水的第三期項(xiàng)目——島嶼生活，將以中國內(nèi)陸地區(qū)罕見的島嶼規(guī)劃予以打造，以地貌為大藍(lán)圖營造建筑以及生活的價值。

黃河大觀的成功也正是因?yàn)樗�緊跟市場的長遠(yuǎn)規(guī)劃，因?yàn)樗�追求區(qū)別化產(chǎn)品的獨(dú)特。

“果嶺山水的成功，也充分證明了果嶺山水在度假地產(chǎn)中的先進(jìn)思維與魄力，未來的果嶺山水將繼續(xù)前行，也會更加專注的營造這一精品項(xiàng)目�！崩顧�(quán)民說。

被分割的蛋糕

“旅游地產(chǎn)雖然已經(jīng)進(jìn)入了一個發(fā)展的黃金時期，但旅游地產(chǎn)畢竟還是一個年輕的產(chǎn)業(yè)。”杜書云表示，“旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式還不成熟，需要更多的開發(fā)商企業(yè)去探索。”

目前的進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)的大多是房地產(chǎn)企業(yè)，但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會有越來越多的其他資金進(jìn)入到這個領(lǐng)域。

據(jù)悉，旅游業(yè)的巨頭港中旅集團(tuán)已經(jīng)開始向旅游地產(chǎn)進(jìn)軍，它的首個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——珠海海泉灣二期也于去年動工。隨著發(fā)展，越來越多的旅游業(yè)巨頭也會來分享旅游地產(chǎn)的蛋糕，未來的旅游地產(chǎn)市場的競爭將會空前激烈。

“旅游地產(chǎn)也是地產(chǎn)開發(fā)的一種，它彩票鼗嵐湊盞夭⑿幸檔墓媛山氳焦淹肥貝芊裨諼蠢湊疚冉鷗庥牘鏡惱迨盜頭⒄拐鉸遠(yuǎn)加兇漚裘芟喙氐牧��！倍攀樵票硎盡

也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著旅游地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與成熟，旅游地產(chǎn)勢必會對一些中小城市的發(fā)展產(chǎn)生借鑒意義。

今后，盲目擴(kuò)大城市框架將不再是所有城市的追求目標(biāo)，而“宜居宜游”的小城市也許會成為未來城市發(fā)展的一種模式，而旅游地產(chǎn)也會在城市開發(fā)中獲得再一次的提升。

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投資云臺山 建業(yè)涉足旅游開發(fā)

□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報記者 李志磊

一個是建業(yè)住宅集團(tuán)(以下簡稱建業(yè))，河南地產(chǎn)界的標(biāo)桿；一個是焦作云臺山，河南旅游行業(yè)的佼佼者。

兩者在2010年的冬天攜手聯(lián)姻，共筑“愛巢”。

2010年11月5日，建業(yè)與焦作市修武縣政府簽約，投資50億元圍繞云臺山旅游項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)、住宅、五星級酒店、美食城以及多功能旅游服務(wù)區(qū)等。

多年來，建業(yè)堅守“省域模式”，深耕河南市場，其旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目也已經(jīng)覆蓋了河南18個地市。此次簽約修武縣政府，也引起了業(yè)界對建業(yè)未來發(fā)展方向的探討。

省域模式的新變化

其實(shí)，建業(yè)簽約修武縣也在意料之內(nèi)。

在完成了河南全省18個地市的布局后，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森曾透露：“建業(yè)將用3~5年的時間，在全省選擇20個優(yōu)勢中心縣級城市搞開發(fā)，擴(kuò)展縣域經(jīng)濟(jì)�！�

此前，建業(yè)曾與駐馬店遂平縣政府簽署合作協(xié)議，開發(fā)占地規(guī)模500畝的遂平縣新城區(qū)核心區(qū)域。

據(jù)了解，遂平縣新城區(qū)處于駐馬店“三區(qū)兩縣一體化”的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積約12平方公里，新城區(qū)核心區(qū)約2平方公里，在未來駐馬店市的發(fā)展當(dāng)中具有重要的地位，建業(yè)與其簽約也正是看中了它的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

而建業(yè)這次與修武的合作，依然是因?yàn)樾尬淇h所擁有的“云臺山”這塊旅游資源的巨大優(yōu)勢。

“旅游地產(chǎn)是未來的發(fā)展熱點(diǎn)，我們正好借此機(jī)會，拓展一下發(fā)展道路�！苯�業(yè)集團(tuán)投資策劃部經(jīng)理史紅劍說。

據(jù)悉，這次建業(yè)和修武縣政府的合作，是以商業(yè)為主的綜合性項(xiàng)目最大的一個縣級城市合作項(xiàng)目。通過這次合作，建業(yè)的縣域經(jīng)濟(jì)模式也正式拉開序幕，同時建業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)也正式起步。

雙贏的合作

這兩年，云臺山越來越多地被省內(nèi)外的游客所知曉。

它以獨(dú)特的地質(zhì)構(gòu)造，美麗的自然風(fēng)光吸引了廣大游客。云臺山已經(jīng)成為河南省旅游行業(yè)的一張名片。

“建業(yè)跟修武縣合作也正是因?yàn)樵婆_山的品牌效應(yīng)，這對它后期的推廣營銷有很好的推動作用�！碑�(dāng)?shù)芈糜尉值囊晃还賳T告訴記者。

“云臺山發(fā)展到今天，已經(jīng)達(dá)到了一定的高度。但是，目前云臺山的發(fā)展只是觀光旅游，而要想往休閑旅游和會展經(jīng)濟(jì)方向轉(zhuǎn)變，它必須找到一個有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)，而建業(yè)是它最好的選擇�！编嵵荽髮W(xué)旅游管理學(xué)院院長杜書云說。

這兩年，云臺山旅游集團(tuán)正在積極謀求上市，而這次與建業(yè)的合作，也正迎合其發(fā)展的需求。

“這次與建業(yè)的合作，應(yīng)該可以說是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同謀取一個雙贏的局面。”杜書云說，“建業(yè)需要借助一個好的平臺進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，而修武縣的云臺山也急需一個強(qiáng)有力的支持，幫助它快速發(fā)展�！�

“如果建業(yè)的投資全部完成，云臺山旅游區(qū)將會是中國北部最大的旅游休閑區(qū)�！鄙鲜龉賳T指出，“而前來旅游的游客也會翻一番，當(dāng)?shù)鼐用褚矔�因此而得到收益。不管是對云臺山風(fēng)景區(qū)還是修武縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都將會有一個極大的提升。”

這種現(xiàn)象，也是建業(yè)方面希望看到的。

“隨著城際軌道交通的建設(shè)，云臺山對周邊人群的吸引力將會更大�，F(xiàn)在大家去云臺山只是去待一天兩天，而建成之后，云臺山將會更有吸引力，游客在云臺山呆的時間也將更長�！笔芳t劍說。

警惕風(fēng)險

“旅游地產(chǎn)已經(jīng)逐漸被業(yè)界意識到它的潛力，但一窩蜂的扎堆旅游開發(fā)并不是明智的選擇�！倍艜�云說。

旅游地產(chǎn)投入多，開發(fā)周期長，跟傳統(tǒng)的住宅開發(fā)有這很大的區(qū)別。沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)，很容易因?yàn)槿狈�后期投入而造成開發(fā)的擱置。

據(jù)悉，建業(yè)投資云臺山的50億將會分5期投資，而光征地這一項(xiàng)就需要2~3年的時間。

史紅劍表示，在建業(yè)投資云臺山的過程中，他們將會采用邊征地邊開發(fā)的模式。

“不過即便這樣，這依然是個漫長的過程。等待，對建業(yè)和修武縣政府一樣煎熬，因?yàn)樵跊]有建成之前，建業(yè)也沒有實(shí)際收益�！笔芳t劍分析認(rèn)為。

旅游地產(chǎn)開發(fā)在國內(nèi)尚沒有成功的范例可循，所以需要摸索著前行。有專家指出，由于旅游地產(chǎn)開發(fā)所在地一般都在風(fēng)景區(qū)附近，對當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境需要被保護(hù)，如何防止開發(fā)過度也是個問題。

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河南泰宇攜50億“進(jìn)軍”高陽山

□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報記者 唐朝金

目前無序開發(fā)的三門峽陜縣高陽山，或許會因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，迎來一次改變命運(yùn)的機(jī)會。

根據(jù)近日陜縣縣政府與河南泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《高陽山溫泉休閑度假區(qū)合作開發(fā)項(xiàng)目框架協(xié)議》的內(nèi)容：概算投資約50億元，規(guī)劃區(qū)域9.5平方公里的陜縣高陽山溫泉休閑度假區(qū)將進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。通過開發(fā)，高陽山將成為集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區(qū)。

據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計將于2011年夏季開工，共分三期進(jìn)行，其中一期項(xiàng)目投資15億元，涉及城中村改造、溫泉度假區(qū)星級酒店建設(shè)、高陽山生態(tài)區(qū)建設(shè)與開發(fā)等。

“目前項(xiàng)目的設(shè)計以及報批正在同步進(jìn)行，預(yù)計將于今年5月份開工建設(shè)�！必�(fù)責(zé)此次項(xiàng)目開發(fā)的河南泰宇房地產(chǎn)公司董事長簡小兵告訴記者。

景區(qū)開發(fā) 動力不足

高陽山景區(qū)位于河南省三門峽市陜縣新縣城南部，東距三門峽市區(qū)15公里，西距三門峽西火車站3公里，景區(qū)占地1050畝。高陽山名勝古跡頗多，景區(qū)內(nèi)劉秀峰、光武洞、溫泉水、王莽寨、曹祖池、姚懿碑、摩崖像等景點(diǎn)風(fēng)景秀美，每年吸引了大量的游客前去旅游觀光。

據(jù)悉，高陽山的開發(fā)利用已不是第一次。

資料顯示：高陽山景區(qū)自2002年已開始開發(fā)建設(shè)。截至2004年，已完成投資4000余萬元，建成思鄉(xiāng)閣、天梯、上山道路及日式浴池窯洞賓館等景點(diǎn)設(shè)施20余處，于2003年9月對外開放。2004年11月14日，通過了來自河南省有關(guān)部門的7位專家及河南省發(fā)改委、建設(shè)廳、旅游局等部門的評審，正式命名為三門峽溫泉保健度假區(qū)。

雖然高陽山景區(qū)通過了河南省有關(guān)部門的審批，但是在景區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)上卻出現(xiàn)了無序開發(fā)的現(xiàn)象。

據(jù)三門峽市商務(wù)局副局長王孝寬介紹，近年來高陽山景區(qū)旅游升溫，游客量顯著增加，景區(qū)所在地的一些村民艷羨于旅游的低投入、高產(chǎn)出，在自家院落建起了一批窯洞旅館�！斑@些窯洞旅館雖然給旅游者提供了方便，但是卻給景區(qū)帶來了無序開發(fā)的問題�！蓖跣�寬說。

目前面臨無序開發(fā)困境的高陽山景區(qū)，或許會因?yàn)楹幽咸┯罘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的進(jìn)駐而重獲生機(jī)。

河南泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由江蘇、江西等幾家實(shí)力雄厚的實(shí)業(yè)公司合資成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，同時兼顧建筑材料、物業(yè)管理和園林綠化等。據(jù)了解，該公司對于三門峽高陽山的開發(fā)將借鑒江西宜春市溫泉開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行開發(fā)。

與陜縣豐富的溫泉資源相似，江西宜春市在發(fā)展溫泉旅游開發(fā)方面有著成型的范本和豐富的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)了解，目前江西宜春已形成以溫泉為特色的休閑度假產(chǎn)業(yè)，并在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的比例。

“這次對高陽山景區(qū)的開發(fā)，我們將借鑒江西宜春的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)陜縣當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，制定出合理的發(fā)展規(guī)劃，力爭將其建成集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區(qū)�！焙喰”�表示。

調(diào)控密集 房企轉(zhuǎn)型

自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺以來，國內(nèi)住宅市場進(jìn)入了漫長的市場盤整期。雖然在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，但可以肯定的是，政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場住宅一家獨(dú)大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)開始成為市場多方關(guān)注的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的報道也一次次見諸報端。從近期成交土地類型來看，商業(yè)用地、綜合體地塊及旅游地塊成交頻繁，這也在一定程度上意味著在住宅市場遭遇深度調(diào)控的環(huán)境下，不少房企已經(jīng)在產(chǎn)品類型、戰(zhàn)略布局上做出積極的調(diào)整，而這種變化在新增土地市場上開始呈現(xiàn)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游業(yè)，進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，在河南早已不是首例。

2010年11月25日，黃河西霞院旅游區(qū)(吉利)整體開發(fā)項(xiàng)目投資合同正式簽約，該項(xiàng)目由美國科爾公司與河南城開集團(tuán)共同出資開發(fā)。建設(shè)項(xiàng)目包括：國際會議休閑度假中心、“歡樂河陽”主題游樂園及康體運(yùn)動休閑度假區(qū)等，項(xiàng)目總投資70億元。

對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，進(jìn)行旅游景區(qū)的開發(fā)，河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李曉峰認(rèn)為，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個分支，房地產(chǎn)企業(yè)如今的“插足”，既與各房地產(chǎn)企業(yè)既定的公司戰(zhàn)略有關(guān)，同時也是在國家樓市調(diào)控的政策下，土地價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本增加有關(guān)。

“應(yīng)該說，一系列國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)的時代已經(jīng)結(jié)束，有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)正在加強(qiáng)對于自身內(nèi)功的修煉，而旅游地產(chǎn)作為一個有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)分支，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入屬于情理之中�！崩顣苑灞硎�。

簡小兵則認(rèn)為，旅游、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)符合地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，具有生態(tài)、稀缺、增值、多樣性等優(yōu)勢，前景非常廣闊，也符合房地產(chǎn)公司發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然國家調(diào)控政策的出臺，并未從根本上改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的格局，但是對房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)存在著影響。“應(yīng)該說房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，拓寬自身的業(yè)務(wù)渠道，是企業(yè)發(fā)展的需要，也是在國家調(diào)控政策的影響下產(chǎn)生的。”該人士表示。

對于國家調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，簡小兵有自己的看法：“目前政府因時因市出臺或?qū)⒊雠_一系列新的行業(yè)調(diào)控政策，在這種大的調(diào)控背景下，我們認(rèn)為企業(yè)要具備一定的前瞻性思路，要根據(jù)自身特點(diǎn)因勢謀動，擴(kuò)大自身在行業(yè)中的比較性優(yōu)勢，并有能力將這種比較性優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自身的市場優(yōu)勢，建立資源優(yōu)勢和差異化經(jīng)營這也許是我們企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要點(diǎn)所在�！�

專家訪談

李曉峰：旅游地產(chǎn)前景廣闊

——專訪河南財經(jīng)政法大學(xué)研究院常務(wù)副院長李曉峰

□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報記者 唐朝金

2010年，政府調(diào)控重拳頻頻揮向房地產(chǎn)業(yè)，住宅市場遭受重創(chuàng)，但旅游地產(chǎn)則迎來了新的春天。

2010年底，河南建業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)云臺山、河南泰宇進(jìn)軍高陽山以及美國科爾公司與河南城開集團(tuán)共同出資開發(fā)西霞院。旅游地產(chǎn)儼然成了開發(fā)商眼中的“香餑餑�！�

2011年，伴隨著中國城市的轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)將走向何處？旅游地產(chǎn)與國家調(diào)控政策之間有著怎樣的關(guān)系？旅游地產(chǎn)在開發(fā)中應(yīng)注意哪些問題？面對調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣面對？

為此，經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報采訪了河南財經(jīng)政法大學(xué)研究院常務(wù)副院長李曉峰。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：在國家調(diào)控政策頻發(fā)的情況下，旅游地產(chǎn)漸熱，你怎樣看待房企進(jìn)軍旅游地產(chǎn)業(yè)？

李曉峰：首先，我認(rèn)為這與國家的調(diào)控政策沒有直接的聯(lián)系。如果說有聯(lián)系，也是牽強(qiáng)附會的聯(lián)系。

因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)已經(jīng)是一個逐步升溫的行業(yè)分支，只能說是企業(yè)在逐步細(xì)分的過程當(dāng)中尋找的一個新的增長點(diǎn)。從發(fā)展趨勢上來說，旅游產(chǎn)業(yè)是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，旅游、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)符合地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，具有生態(tài)、稀缺、增值、多樣性等優(yōu)勢，前景非常廣闊，也符合公司發(fā)展的戰(zhàn)略布局。所以地產(chǎn)企業(yè)就旅游地產(chǎn)方面做些文章也很正常。

同時我認(rèn)為，企業(yè)去做旅游地產(chǎn)也是企業(yè)自身戰(zhàn)略決策所決定的，企業(yè)發(fā)展到一定階段時，會選擇有發(fā)展前途的行業(yè)去做，而旅游地產(chǎn)作為發(fā)展?jié)摿�巨大的行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，也是必然的。

另外，景區(qū)所在地政府對于有實(shí)力的企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)也持歡迎態(tài)度，并給企業(yè)提供了大量的優(yōu)惠政策。而且，與抑制房價過快上漲的住宅地產(chǎn)不同，目前各地方政府正大力推廣發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其中文化休閑旅游業(yè)就是重中之重。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：企業(yè)在開發(fā)旅游地產(chǎn)的時候要注意哪些問題？

李曉峰：旅游、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)是地產(chǎn)類別中的一項(xiàng)科目，有共同的規(guī)律可循，當(dāng)然也要注意到與一般地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)別，除關(guān)注項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益外，恐怕還要比一般的地產(chǎn)項(xiàng)目要更加多的關(guān)注社會公益效果，諸如自然資源的保護(hù)和增值，景區(qū)景點(diǎn)更好的建設(shè)與完善等。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)旅游資源時要注意對品牌的打造，特別是在旅游地產(chǎn)品牌和品牌內(nèi)涵體驗(yàn)價值上，還需要深入提煉和定位。

另外在對旅游景區(qū)的開發(fā)上，一定要杜絕低水平的設(shè)計規(guī)劃。開發(fā)旅游地產(chǎn)，需要大家對景區(qū)的地理位置、地域特點(diǎn)、歷史文化、包括未來的發(fā)展趨勢都要做仔細(xì)的調(diào)研，應(yīng)該請專家做好規(guī)劃。

由于地塊遠(yuǎn)離中心城區(qū)，旅游地產(chǎn)的前期拿地投入與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比較為廉價，但回報時間往往又最長，更考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)作能力，所以當(dāng)下也只有國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商開始介入

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：對于國家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣面對？

李曉峰：首先房地產(chǎn)企業(yè)要苦練內(nèi)功，因?yàn)閷τ诂F(xiàn)金的中國房地產(chǎn)市場來說，投機(jī)的時代已經(jīng)過去了。同時房企之間的競爭會更加地激烈，房企不僅僅面對的是當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)，還面臨著外來和尚的競爭，還有就是當(dāng)前環(huán)境下，企業(yè)拿地的成本越來越高，因此這些都要求企業(yè)必須練好內(nèi)功。

另外，目前政府因時因市出臺或?qū)⒊雠_一系列新的行業(yè)調(diào)控政策，在這種大的調(diào)控背景下，我們認(rèn)為企業(yè)要具備一定的前瞻性思路，要根據(jù)自身特點(diǎn)因勢謀動，擴(kuò)大自身在行業(yè)中的比較性優(yōu)勢，并有能力將這種比較性優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自身的市場優(yōu)勢，建立資源優(yōu)勢和差異化經(jīng)營也許是我們企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要點(diǎn)所在。

杜書云：旅游地產(chǎn)要杜絕盲目、過度開發(fā)

——專訪鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院院長杜書云

□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報記者 李志磊

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：2010年，很多住宅開發(fā)商開始進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，你怎么看待這個問題？

杜書云：旅游休閑地產(chǎn)出現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，也是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的結(jié)果，它是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)是融合。

隨著國家調(diào)控深入，房地產(chǎn)企業(yè)在中心城市生存的困難越來越大，于是旅游地產(chǎn)成了他們的選擇。首先，大城市中房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的困難也越來越大，而旅游地產(chǎn)的門檻相對較低，進(jìn)入較為容易。

其次，土地供給緊張，開發(fā)商拿地困難，很多開發(fā)企業(yè)在中心城市拿不到土地，只有轉(zhuǎn)移到二三線城市或者是郊區(qū)拿地進(jìn)行開發(fā)。而旅游地產(chǎn)開發(fā)利用的多是荒山和林地，拿地相對容易。

再次，旅游休閑地產(chǎn)之所以產(chǎn)生，跟大家旅游消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)。以前人們到景區(qū)都是觀光游，現(xiàn)在休閑度假已經(jīng)成為一種流行的生活方式。而休閑度假對景區(qū)的硬件設(shè)施也有了更高的要求，旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)可以提高景區(qū)的硬件設(shè)施，滿足消費(fèi)者的這些需求。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：旅游地產(chǎn)開發(fā)對景區(qū)有什么樣的影響？

杜書云：旅游地產(chǎn)開發(fā)之后，勢必會吸引更多的游客前來觀光旅游、休閑度假，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他們在景區(qū)的整體建筑上會有一定的把握，對提升景區(qū)的整體品位和硬件設(shè)施很有幫助。

開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)之后，可以用經(jīng)營住宅地產(chǎn)的理念來運(yùn)營旅游地產(chǎn)，對旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目推廣和銷售都有提高。

除此之外，開發(fā)與保護(hù)的矛盾也是旅游開發(fā)要注意的問題。旅游地產(chǎn)開發(fā)要注意對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的保護(hù)問題，防止過度開發(fā)。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：開發(fā)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)的時候應(yīng)該注意些什么問題？

杜書云：防止開發(fā)商一窩蜂扎堆旅游產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)有旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，不要一味用住宅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來開發(fā)旅游地產(chǎn)。

近幾年，住宅地產(chǎn)遇到了前所未有的好環(huán)境。在市場上，只要有房子就幾乎能銷售，這種情況在旅游地產(chǎn)開發(fā)上很少遇到。我們要遵循旅游市場的運(yùn)作規(guī)律，避免重建設(shè)輕營銷的觀念。

另外要做好旅游產(chǎn)業(yè)的長期規(guī)劃問題，避免地方政府在前期缺乏論證的前提下盲目開發(fā)。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：那你認(rèn)為今后旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么？

杜書云：隨著大家對旅游地產(chǎn)認(rèn)識的深入，會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)涌入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)然，也會有部分有實(shí)力的旅游集團(tuán)涉足開發(fā)。

將來，旅游地產(chǎn)的發(fā)展也不局限于旅游風(fēng)景區(qū)。通過在城市郊區(qū)的開發(fā)建設(shè)，植入休閑度假項(xiàng)目，也可以吸引消費(fèi)者在閑暇時前往。

一個現(xiàn)象是，這種休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)在許多城市周邊已經(jīng)形成，如鄭州的思念果嶺和龍泊圣地。

經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報：旅游地產(chǎn)開發(fā)對城市開發(fā)有沒有什么借鑒意義？

杜書云：隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，在中小城市的開發(fā)中，不能一味的追求高樓大廈的商業(yè)模式。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)對二三線城市的開發(fā)具有很強(qiáng)的借鑒意義�！耙司右擞巍钡男〕鞘性谖磥硪矊�會是不錯的發(fā)展模式，而這種開發(fā)模式正好可以借助旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，旅游城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村旅游將是未來發(fā)展的一個方向。

記者觀察

□李志磊

2010年已經(jīng)結(jié)束，如果要對地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做一個盤點(diǎn)的話，那么旅游地產(chǎn)的興起一定是繞不過的話題。不管是全國性房產(chǎn)巨頭萬達(dá)，還是地方性房企老大建業(yè)，都不約而同地選擇了旅游地產(chǎn)作為下一步的轉(zhuǎn)型或發(fā)展的方向，這絕對不是簡單的巧合。

旅游與地產(chǎn)結(jié)合，是不是就是旅游加上地產(chǎn)這么簡單？它的前景怎么樣？這些問題是很多專家和業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)心的問題。

前不久，在深圳召開的2010年中國住交會“中國旅游城市開發(fā)暨旅游地產(chǎn)論壇”上，眾多業(yè)內(nèi)人士和專家齊聚一堂，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略定位進(jìn)行了探討。大家普遍認(rèn)為，隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉(zhuǎn)的消費(fèi)趨勢，發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃休閑度假地產(chǎn)，將會成為地產(chǎn)行業(yè)的另一個快速增長點(diǎn)，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)也將成為未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要方向。

成熟的市場，肯定是一個細(xì)分的市場。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過前期轟轟烈烈的快速發(fā)展，勢必進(jìn)入到細(xì)分和深化市場的另一個階段。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個新興市場，也是房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的結(jié)果。發(fā)展旅游地產(chǎn)是對房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與深化，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然。特別國家宏觀調(diào)控政策對住宅市場的諸多限制，更是讓旅游地產(chǎn)提前迎來了它的春天。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)不僅僅局限于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，巔峰智業(yè)集團(tuán)副總裁許豫宏曾表示過，旅游地產(chǎn)的開發(fā)也能和城市新區(qū)開發(fā)以及小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的旅游規(guī)劃掛鉤，成為促進(jìn)城市發(fā)展，美化生活環(huán)境的有力推動。在國家大力推動城市化進(jìn)程的背景下，旅游地產(chǎn)的開發(fā)遇上恰如其分的政策形勢，勢必如虎添翼。

旅游地產(chǎn)雖然前景很廣闊，但由于還處于起步階段，也面臨著不少問題。很多地方由于缺乏高水平的專業(yè)開發(fā)，還存在短期掠奪式開發(fā)的現(xiàn)象。而不少住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，依然延續(xù)之前的運(yùn)作模式，盲目圈地，缺少長期規(guī)劃，產(chǎn)品模式設(shè)計不合理等現(xiàn)象依然存在。

旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然，也是順時應(yīng)勢的明智之舉。相信它們的“結(jié)晶”旅游地產(chǎn)，在經(jīng)過漫長的“孵化”期之后，一定能茁壯成長。

困難肯定會有，成長不可阻擋，而旅游地產(chǎn)也會沿著這樣的規(guī)律走下去。